装修合同前必做的一个功课,可惜8成业主都忽略了

故事的开头是某一天,bobo出门比较早,在某个小区外被拦住了。保安小哥是个身材敦实,大帽檐盖不住卷发的小哥,一脸憨笑,加上秋风吹得疾,眼睛眯成了缝缝,用似乎是江淮口音的普通话告诉我:靶点以前不壤进,你…

故事的开头是某一天,bobo出门比较早,在某个小区外被拦住了。保安小哥是个身材敦实,大帽檐盖不住卷发的小哥,一脸憨笑,加上秋风吹得疾,眼睛眯成了缝缝,用似乎是江淮口音的普通话告诉我:靶点以前不壤进,你再噔噔。Bobo也就是打开车窗和小哥说话的工夫,就感觉到这门岗的方圆十米,仙气缭绕,尼古丁爆表,有一个加强排的战斗力在这聚众抽烟。他们手里的兵器有长有短,小到口袋里的批刮刀具,大到扛在肩头的两米铁尺,还有几台双人手持式气泵,可谓混合配置,轻重有序,步坦结合,能适应各种作战环境,而且看起来都是老手,单兵或协同都能迅速展开……期间有个小姐姐从小区里走出,隔着口罩还要捂着鼻子快步溜走。
Bobo并不是第一次碰到这阵仗,就问小哥,晚上到点了,是不是也这么齐刷刷出来?小哥还没答话,一旁的一位大叔插嘴,他们到点要赶人的,昨天还没到点就赶人了,中午还要休息俩小时,一天做不了多少活……
你算的是成本,他算的是机会成本
以上的场景,实质上是缩短工人的有效劳动时间。从业主的角度而言,好像工人劳动的时间缩短了,每日劳务是降低的,比如一天劳作6个小时的工人,是不应该拿8小时的工资的。这个场景呢,想象一家公司老板,招聘的时候可以告诉应聘者,这里每天工作固定6小时,所以工资就比较低(前提是高于最低保障线,另一个前提是6小时以外爱干啥干啥)。或许有喜欢这个节奏的员工,爱的是清闲和自由。
问题在于,来的师傅不是应聘岗位的,他所计算的,是做你家6小时的活,需要放弃另外一个可以做8小时的活,效率低了收入就难办了,所以那个被放弃的利益也是成本。对了,这个隐藏在远方的成本,就是你听说过但可能没整明白的“机会成本”,这回轮到自己掏钱,总算是明白了?
透明,是为了不考验人性
Bobo所见所闻的多数场景,是装饰施工的甲乙双方立约后,到物业办手续时,发现小区物业有诸多条款,道道甚多,影响施工节奏。此时施工方提出加钱的要求,显然是比较被动的,业主也容易犯嘀咕:活还没干就要加钱?
此时如果是一个走程序的公司,往往压着施工队按合同执行,如何按时完成还能赚钱就看你们本事了,不逼迫一下怎么得到成长呢;如果施工方向业主提出费用要求又被驳回,那就在后续产生一系列影响:施工队接下来的一系列决策,都会加入一个“成本怎么消化”的附加项,这是一个魔咒,不快也光的达摩克里斯之剑。人性经不起考验。如果运气好碰到工长群里的各位,你算是赚了。他们可能会先履约,对群里的工长们来说,这一笔亏了就亏了,终究不会亏得流落街头。等这个项目做完了,好好总结,做个事先调查程序,以免两次踩进同一个坑。
接下来是给业主们的建议,如果您熟悉自己家的小区,那就把bobo后面说的这些条目做个整理发给施工队 ,在预算前发出;如果您刚买这房子,自己也是懵懂的,拿着bobo的这篇文字,找个正在施工的邻居问问具体情况。千万不要掖着,等到签约以后再讨论这些事,那就是大写小写正楷草书和小篆写的各种“尴尬”。那些考验人性的事情啊,尽量绕开走,郭靖能对黄蓉死心塌地,是因为他自蒙古草原南下的时候,没见过神仙姐姐的雕像,那时阿朱作古已久,小龙女将将出生,想看赵敏的风采还要再过差不多一百年,任盈盈他爹都还不知在哪。
言归正传,这一篇bobo是想说说关于小区的物业管理,我们要调查一些什么事项。
01
可否自装,即能否不需登记装修公司自己组织装修。是否需要营业执照及资质证书,是否一定要盖章,是否还需要法人身份信息和盖章。
物业公司对提交资质的要求层次是很不一样的,有的完全不需要,自装即可;有的需要公司营业执照复印件;有的执照需要盖章;有的需要资质证书;有的还需要法人身份证盖章。有那么几次,bobo有种感觉,我承包的好像是港珠澳大桥的某一段。
02
施工图纸备案的详细目录。
要什么图可得问清楚啊,有时候就是个平面,有时候要拆墙和顶面,有时候要全套图纸,夸张的要求用蓝图纸打印,最麻烦的一次,物业要求拆建部分打成蓝图,并且这份图纸的出具方需要和土建单位有相同的资质,还要盖章,顺捎上盖章的资质证明。
这本来不是什么事,问题是,无图纸施工的业主所在皆是。为什么不画图呢,为了省下设计费呗。这么点钱也值得省么?瞧你说的,谁家装修到最后不是捉襟见肘,掰着手指头等着发薪水的日子?这事吧,一般来说您可以找邻居问问有没有可以充数的施工图,反正不可能说,备案了就不能改方案了是吧?
03
施工时间,在工作日是否有8小时或以上可噪声施工,工作时间以外,及休息日是否可以无噪声施工。施工时间以外,如上午8点前,是否禁止施工人员进入小区做准备工作和滞留开展安全及清洁工作?
最后一句很重要。回到这篇文字开头说起的那天早上8点,师傅们一路小跑奔向小康生活。那小区里头的路线还挺长,bobo开车弯弯绕了也有几分钟才到最后一排。然后接了一个电话,回了七八个信息,看了看我毛昨晚的比分,刷一轮朋友圈之后,见到师傅们匆匆赶到。赶到也没完,上班高峰期,电梯站站停,等到进现场,已然八点二十。
04
允许货运车辆的载重量及进入小区的时间限制。
市中心有些老小区是地方太小通道太窄,物业也没办法,你有本事有办法把车开上楼他们都不拦着。有些物业的管理就是对进入社区的车有限制,不能大于某个吨位拉,必须是箱式的拉,必须是面包车拉,还有明年某些时段必须是上海牌照拉。Bobo还遇到过货运不允许进小区,必须从门口开始小平板车拖行的,那次被拦住的情况也并非发生于高端物业,那就是外环外8公里左右一个很平常的小区。
除了车型,还有时间段,这事问一声就好——车型都能解决,凑个时间不算大问题。意外情况?也是有的,比如有一次凑物业的时间到,电梯坏了,等他电梯修好吧,允许搬运的时间又过了。运货的师傅哭晕在厕所。
05
是否允许施工人员在施工现场居住,是否允许使用电饭煲、电磁炉及热水电器。
敲黑板,划重点!装修工人师傅们,基本上出来干活就是一种居无定所的状态,也许上周刚做完卢湾的事,目前呢在闸北,下一个目的地就要去南汇。工地在哪里,心就在哪里,那里就自然是居所。住在工地有很多好处,一则成本,二则看管,三则效率,四则方便收快递,五则临时给谁补个尺寸啥的,六则我编不下去了。关于这事,bobo有篇文字细说,大家可以移步参考。? 闲来无事,听bobo聊聊他的3次装修维权
要居住就会需要埋锅造饭,师傅们的饮食比很多宅男讲究,不喜外卖,需要自己动手。加热的设备呢,常见的是电热水壶、电饭煲和电磁炉,bobo觉得要求使用认证品牌的加热产品是正当合理的。否则到了大冬天,想喝口水还要叫外卖奶茶么?那玩意容易诱导心血管问题和糖尿病等,师傅们是不待见的。
对了如果这篇文字没啥人看,bobo回头去整一篇“舌尖上的工地”,给大家看看师傅们置办的饮食,真是不输给办公楼里的外卖。
以上还是归结为一句话,如果不许,那就要考虑成本。
06
垃圾存放点距离楼道口的距离,是否有上下坡路段需要拖行。
Bobo一般是这样界定的,垃圾运送到楼道口或地下室电梯口30米范围内,更长距离需要协商。其实如果是目力可及的五六十米,真没有和业主计较的打算,但是如果一拖500米,你懂的。顺带给个换算,日常放松步行一公里大约是12分钟。今年上半年还遇到过一个极端情况,工人需要拖着垃圾上坡再下坡,弯弯走过那十八个窝。
说到这给个创意,做个垃圾清运APP。手机一打开,周边需要搬运垃圾的工地都跳出来,您随意点一个,过去把垃圾清走,让工长某信或某宝付您一份清运费,健身房的年费都省了。
07
机动车辆在小区内停放的价格。如经常性无车位停放,周边是否有停车场以及停放价格。
Bobo倒不在乎那点停车费用,一个项目完整走下来,最多也就是几百的事。Bobo想说的是工长和工人师傅们。
工人师傅们开始购置小车的情况会越来越常见。大家都认可了,手艺好的师傅的收入其实还不错的,而这些师傅如果正当壮年,肯定讲究效率,也需要扩大从业半径,那么买一个车就水到渠成。然后就要撞上大城市的“叹息之墙”。非沪牌进不去,进去了停车费一天百来块,万一出门办个事,这一天要重新计费。这还忙个*子,都成了他人的嫁衣。
所以bobo曾经畅想,可能未来在上海做装修的会形成两拨人,一拨开着电动自行车穿行于都市核心,一群开着外牌小汽车在城市外围转悠,双方在城乡结合部展开激烈肉搏,电驴派依靠地铁向外抢占一部分沿线市场,外牌派一样可以把车停在地铁站P+R潜伏进市区拔掉一些案子。
那么为了不增加成本,是不是可以找那些不开车的师傅呢?当然可以的,但是想想师傅们的自备车是靠什么买来的,你会不会更倾向于找那些开小车的师傅?
08
电动非机动车是否可以停放在小区内部,是否有充电位可以借用。
不得不说上海最近几年街头偷盗电动车的情况已经消停了很多。早一些的时候,电动车放在小区以外,三天内肯定没有。没被惦记上的那是车太破了,不过也要瞅瞅电瓶还有没有。
曾有一次,师傅的电瓶车被保安拦在小区外,一律不让进,那就停在小区门口吧——傍晚出来的时候,没了,还是在保安小哥哥的眼皮底下。当作传奇故事听听。
09
物业方对楼道保护措施有没有具体要求。
不是要不要保护而是如何保护的问题,具体来说分为两大块,即保护范围和对材质的要求。比如bobo遇到过要求保护整层楼道地面的,其实呢,施工的这一户就在电梯对门,以及呢,要求所经之处墙面都用塑料膜给搂上。还好bobo长了个心眼,把楼道消防设备露出来,啥也别遮挡,万一遇到大检查人家能给你贴封条。
另一个问题是材质,有时候对方明确要求用木板进行防护。不是不行,还是有成本需要注解,另外么,反正一栋楼,大家在电梯里时间不会特别长,来去一阵风的,咱也就不讲究板材的环保性能了。
有一类可能会崩塌的约定
物业服务和家庭室内装修两个行业之间,似乎缺少一些对话的机制哈。
再说个挺有趣的事,就是物业有规定但不见得需要遵守。如果一个小区同时满足以下条件:
新开楼盘
户数很多,比如达到500户。
并非典型的高端住宅
物业拿出来的规矩条纹十分繁复和具体
这类情况下您如果看到物业规定说这不许那不行的,不要急,让子弹再飞一会。大家听过“约法三章”,那个容易执行,还有“摩西十诫”对吧,十条勉强也能记住。但是很少有一次约一本册子那么多内容的。规矩多了就早晚有守不住的阵地,而规章这件事就是这样,不遵守的规章还不如没有规章,少数的松懈就是整体垮塌的前奏。Bobo要说的那个故事,就是眼见他发小册子,眼见他执行不下去,眼见他人设塌了。
而以上bobo提到的那些主要条件,尤其注意第一条。一个经营多年而规矩严格的社区,他的规矩是自然发展生育出来的,或者是有人有意为之栽活的,那么这些规矩就是自有其生命力。
无问源头,只管实操
Bobo是经常听见师傅们抱怨由于物业的管理带来的各种不方便的。但是这事吧,找个人说说是没什么问题,指望改变就没必要了,规矩都是给多次反复博弈的人定的,我们做装修的只是过客而已,一早就提诉求于甲方,乃见职业素养。
比如,有些物业可以接受给车做个登记,一天就收个20-30元;比如,有些小区有踩着三轮搞短驳的人可以搭个手;比如,有时候电梯被保护着,而那家呢快收工了,可以知会一声让对方不要拆走。以及,实在无法解决的,大家协商一下成本问题。
高晓松说过他的一个故事:“高考前本来我是被推荐去浙江大学的,我特别想去,那里山清水秀美女如云多好呀。开始我爸妈不知道,后来看我整天不看书才知道。我父母都是清华毕业的,我从小在清华园里长大,上清华是他们从来没有怀疑过的必然选择。这也是我后来为什么一定要退学的原因,我太想去远方了。后来他们让我选,如果要民主就去上浙大,但是学费自理,如果听他们的话就必须上清华,他们供我读到博士后也没问题。”网载没核实,声明。暂不纠结这里的细节,提炼出来就是,一种选择就必然对用着承受一种结果。一栋住宅的品质当然涵盖了他的物业服务水准,如果物业的工作事无巨细,要让住户们在休闲时间段看不到装修工人,这样的社区,当然是您选择时的加分项,那么装修时坏掉几张分,是不是也是必然且合理?
编辑留言
关于物业的抱怨与吐槽,平日里就不少,遇到装修这件事时,几乎家家户户都要和物业斗嘴吵架。《物业管理条例》2003年就颁布了,并且经过了两次修订,其中对于装修方面的只有几条笼统的规定,比如对于装修中违法行为应当制止,并及时向相关行政管理部门报告;业主装修时应当事先告知物业,物业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主——遇到具体执行时,各地各物业的具体规定与解释,真是五花八门,让业主和装修施工人员都伤透脑筋,增加了不少间接成本。对于不合理的规定 ,抱怨吵架是没用的,正规方法就是找业委会,或者找行政管理部门投诉。当然其它办法也有,这里就不便展开了。滚叔提醒大家在装修合同签订前,先去次物业了解下装修规定,这是装修合同签订前的一个必要功课,有些约定有必要写入装修合同中。滚叔开设了装修情报找工长读者群,在群里有80多个城市的靠谱工长为读者提供施工问题解答,欢迎找他们做装修施工,本文作者bobo 就是工长之一。
bobo往期文章推荐
???
?干货:如何做一份一目了然的装修预算?就连装修小白也能看得懂
?装修干货:可能是业界第一篇,对装修预算、增减项作数据分析的文章
?7个家用水管的问题,我来说说自己的看法
?老房子装修问题自检手册
?聊聊装修痛点——预算和增减项
?下水道会不会传播冠状病毒?

阅读原文,查看装修情报社群名录,欢迎加入。
给美好生活一朵花

为您推荐

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注