浦东星河湾(浦东星河湾 l 广受欢迎的大额资产!)

浦东星河湾 这个楼盘很多人听说过,上海法拍房里这个楼盘却并不常见,毕竟二手市场上还是很抢手的,为什么呢?且听笔者说来。浦东星河湾 浦东北蔡板块,内中环,建筑面积:301.31㎡,建于2010年。评估价…

浦东星河湾

这个楼盘很多人听说过,上海法拍房里这个楼盘却并不常见,毕竟二手市场上还是很抢手的,为什么呢?且听笔者说来。
浦东星河湾

浦东北蔡板块,内中环,建筑面积:301.31㎡,建于2010年。评估价3005万,起拍折扣0.7。

1地段属性 

房源处于北蔡板块中最靠近浦东核心区域的西北角。往东面是有上海高科技圣地荣耀的老张江板块。往南面是整个北蔡板块的腹地区域,大华锦绣华城将近20个社区,配套相当成熟。
往西面是浦东的后花园,塘桥板块和世博南码头区域。西南方向是前滩区域,又是一个正在高速发展的市级CBD,号称陆家嘴2.0版。

2资产属性 
资产属性上来说非常的明显,这也是这个楼盘二手房抢手的原因。
首先从区域位置来看,北蔡本身是一个浦东中环的生活区域,生活的品质感还是相当不错的。一开始的社区和周边的配套都定位的是中档偏上,接近于高档,不过产业潜力并不是很大。但大家会发现房源所在的北蔡西北角周围一圈都是非常强劲的上升板块,而且,高收入人群的带动力都很强。
老张江自然不说,虽然高科技人才未必会新增(新来的主要集中在张江南扩地带)但是他们的老板们都还是喜欢更靠近市中心的老张江地带。西南面的前滩CBD在未来的几年中会持续吸引大量的金融服务领域高收入人才,包括会计师、保险精算师、律师一类的,收入可都是相当高。
北面的花木本来就是国际社区,现在还是浦东的副中心之一,刚巧稍微有那么一点点房龄,差不多平均是在20年左右,差不多也到了一大批人心痒痒想要换高品质的房子的时候了。
这三个方向,都有大量的小土豪会外溢!!!三个方向!!!

然后说这个楼盘为什么会吸引这些周围区域溢出的小土豪。
不跟港资的瑞安、汤臣、香港新世界比,也不能跟新加坡的凯德比(凯德基本上没有什么70年住宅的货),单就国内品牌而言,星河湾的品牌认知度和心理好感,算是国内高端地产领域中第一位的,遇上港资的九龙仓也能打个平手,高档住宅的品牌系列中,全国性有名的大概只有两个,一个是新河湾,一个是金茂府,相对而言,金茂府的层次要稍微低那么一点。
笔者前些年还在地产广告公司的时候有幸服务过森兰星河湾(就是和外高桥集团合作的那个)负责整案的推广操盘。上海星河湾和浦东星河湾,是坐在我背后的那个小组操作的,所以对星河湾还是相当了解的。
上海的三个星河湾里面,浦东这个最好。别的不说,就谈地理位置绝对是最好的。
闵行的那个地段实在太差,颛桥本身是一个相当弱势的板块,虽然理论上它与莘庄城市副中心的距离不算太远,但中间有自然隔离屏障,周边的市政基建还是星河湾自己掏钱给造的。
森兰星河湾的地段升值潜力可以与浦东星河湾打平手,但平均户型偏小了一号(做高单价、压低总价),是在自贸区范围之内少见的新增豪宅,潜力很大,也是自贸区的土豪标的物。潜在购买力的能量类似于同时靠近花木国际住区(还是城市副中心)和未来第二大CBD前滩的浦东星河湾。问题就是森兰的,小了点。
浦东星河湾的好处就在于尺度够大。不论是房源的内外品质,包括精装还是尺度感。都算得上是土豪们非常中意的高标的资产和居住社区。
这套房源的好处就是整体的均好性还是相当不错的。首先社区够有名算是名牌,居住的品质感非常强。地段也算是好,论名声也是个中环地带。论升值潜力前面已经说了,总价2000万接近3000万的样子,还是足够吸引资产配置买家的。
所以预期未来的买家可能会有两种,一种是周边强产业地带所吸引来的金领和老板;另外一种是资产配置投资人员。一般对于强资产的认识,只要这两种潜在购买力能吸引一种,那基本上就属于非常值得持有的,两波同时具备的并不多。

3居住价值 
星河湾的行业地位就是来自于园林和精装,以前给他们写楼书的时候看过很多甲方提供的资料,从巴西运来的树,从江西弄来的黄蜡石,一块木料削掉95%才有一块巴掌大的树皮是可以用来做贴片的,社区道路拼花大理石的缝隙控制到多少,一个老工匠一天只能铺出一个平方,很多材料都是自建工厂定制的,反正差不多大大小小有100个细节,相比于其他开发商90%是吹的,他们家至少60%是真的。户型上来说基本上也还不错,尤其是大尺度的。所以居住上不用担心,周边的配套也较为完善。
这么大一个浦东星河湾二手市场上差不多也就十套八套的样子,在上海法拍房也不多,而且这套房源的评估价略微有一点偏低,起拍价的话也不算太过分,算上税费的到手价,在目前的行情中说不定能拿到一定的小折扣。其实笔者更看重的是它未来向上的升值趋势,前面已经说了。两拨高收入人群的潜在的购买力,这种楼盘不多。

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